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In Schritt 3 von 5 erfolgt die Prüfung, ob ein meldepflichtigter Vorgang vorliegt und eine Meldung bei der FIU erfolgen muss.

Die Prüfung umfasst folgenden Menüpunkte:



1. GwGMeldV-Immobilien


Mit der GwGMeldV-Immobilien werden neue Meldepflichten nach dem Geldwäschegesetz für Sachverhalte im Immobilienbereich geschaffen. GwGMeldV-Immobilien definiert einzelne Sachverhalte, die typischerweise Meldepflichten auslösen sollen. Anknüpfungspunkte sind jeweils Auffälligkeiten, die im geographischen Risikoprofil einer Immobilientransaktion, im Risikoprofil der beteiligten Personen oder in der Transaktions-, Preisgestaltungs- und Zahlungsstruktur begründet sein können.

Durch die Beantwortung der nun folgenden Fragen prüfen Sie, ob eine Meldepflicht nach der Verordnung zu den nach dem Geldwäschegsetz meldepflichtigen Sachverhalten im Immobilienbereich (GwGMeldV-Immobilien) besteht.

Um die Prüfung fortzusetzen gehen Sie bitte auf "WEITER".



Es bestehen keine Ermittlungspflichten! Wenn Ihnen die relevanten Tatsachen nicht bekannt sind, können Sie die Frage verneinen.




2. Bezug der Beteiligten zu einem Risikostaat oder Sanktionslisten (Teil 1 von 4) 

Der Notar hat einen Vorgang zu melden, wenn ein an dem Erwerbsvorgang Beteiligter (der Vertragspartner des Verpflichteten, die Vertragsparteien des Erwerbsvorgangs, die für diese auftretenden Personen oder ein wirtschaftlich Berechtigter) in einem Risikostaat ansässig ist oder einen gleichermaßen engen Bezug zu einem Risikostaat aufweist. Die Meldepflicht ist ebenfalls einschlägig, wenn ein Geschäftsgegenstand oder ein Bankkonto, das im Rahmen des Rechtsgeschäfts eingesetzt werden soll, einen engen Bezug zu einem Risikostaat aufweist.





2.1 Risikostaat und gleichermaßen enger Bezug:

Risikostaaten sind:

  • Afghanistan

  • Albanien

  • Bahamas

  • Barbados

  • Botsuana

  • Ghana

  • Irak

  • Iran

  • Island

  • Jamaika

  • Jemen

  • Kambodscha

  • Demokratische Volksrepublik Korea (DVRK)

  • Mauritius

  • Mongolei

  • Myanmar/Birma

  • Nicaragua

  • Pakistan

  • Panama

  • Simbabwe

  • Syrien

  • Trinidad und Tobago

  • Uganda

  • Vanuatu

gleichermaßen enger Bezug:

Der gleichermaßen enge Bezug setzt typischerweise ein kumulatives Vorliegen mehrerer Anknüpfungspunkte an ein Risikostaat voraus. Maßgebliches Kriterium ist hierbei, ob sich die Person regelmäßig in dem Risikostaat aufhält.

Die bloße Staatsangehörigkeit eines Risikostaates oder die Geburt in einem solchen Land genügen nicht für die Annahme eines gleichermaßen engen Bezugs.




2.2 Sanktionslisten:

Auch meldepflichtig sind Erwerbsvorgänge mit Beteiligten oder wirtschaftlich Berechtigten, die nach EU-Recht sanktionsgelistet sind.

Die Personen werden unter https://www.zoll.de/fiu-international-gelistete-risikostaaten. aufgeführt.

Sanktionslisten

Ein Treffer ist dabei nicht gleichbedeutend mit einer Personenidentität der gesuchten Person mit der in der Sanktionsliste gefundenen Person, sondern bedeutet lediglich, dass eine Namensgleichheit oder eine Namensähnlichkeit besteht. Als weiterer Anhaltspunkt kann z. B. das Geburtsdatum herangezogen werden.

Da der Abgleich technisch bedingt nur zusammen mit anderen Sanktionslisten erfolgen kann, ist zudem zu prüfen, welche EU-Verordnung betroffen ist, und welche Sanktion sich daraus ergibt. Bei Zweifeln über das Ergebnis oder dessen Folgen sollte Kontakt mit der zuständigen Notarkammer oder der Bundesnotarkammer aufgenommen werden. Ggf. folgt aus dem Treffer ein Beurkundungsverbot.

Folgende weitere Fragen sind zu beantworten: (Teil 1 von 4)

  • Haben Sie positive Kenntnis von der Ausnutzung der notariellen Tätigkeit für Zwecke der Geldwäsche, Terrorismusfinanzierung oder einer anderen Straftat?
  • Ist einer der am Erwerbsvorgang Beteiligten oder ein wirtschaftlich Berechtigter in einem Risikostaat ansässig oder weist einen gleichermaßen engen Bezug zu einem solchem Staat auf? 
  • Wird im Rahmen des Rechtsgeschäfts ein Bankkonto eingesetzt (Erwerber- oder Veräußererseite), bei dem die kontoführende Bank in einem Risikostaat sitzt?
  • Ist einer der am Erwerbsvorgang Beteiligten oder ein wirtschaftlich Berechtigten in einer Saktionsliste aufgeführt?



3. Auffälligkeiten bei beteiligten Personen (Teil 2 von 4)



Der Notar hat einen Vorgang zu melden, wenn ein an dem Erwerbsvorgang Beteiligter keine Legitimation vorlegen kann oder diese verweigert oder endgültig keine Dokumentation der Eigentums- und Kontrollstruktur vorlegt oder dass ein nach außen vorgeschobener Dritter das Geschäft zwar im eigenen Namen, aber für Rechnung und im Interesse eines im Hintergrund bleibenden wahren Geschäftsherrn abwickelt, weil dieser selbst nicht in Erscheinung treten will oder kann oder er handelt auf  auf fremde Rechnung im Rahmen einer sog. Treuhand.  Auch wenn gegen einen Beteiligten oder einen wirtschaftlich Berechtigten wegen einer Straftat ermittelt wird oder bereits Verurteilung vorliegt oder wenn der Erwerbsvorgang in einem groben Mißverhältnis zum Einkommen und Vermögen des Berechtigten steht, liegt eine Meldepflicht vor.

3.1 Verweigerung der Legitimation:

Weigert sich eine Person, seine Identität durch einen gültigen amtlichen Lichtbildausweis zu legitimieren, könnte dies als Auffälligkeit bewertet werden.

Hat einer der Erschienenen sich geweigert, die für seine Identifizierung erforderlichen Dokumente vorzulegen?

Die Überprüfung der Identität erfolgt anhand eines gültigen amtlichen Lichtbildausweises, mit dem im Inland die Pass-und Ausweispflicht erfüllt wird.

  1. EU-Bürger/Bürger des europäischen Wirtschaftsraums

    Das ist für einen deutschen Staatsangehörigen u. a. der Personalausweis und der Reisepass. Für Staatsangehörige eines Mitgliedstaates der Europäischen Union und eines Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum (Island, Liechtenstein und Norwegen) sowie Staatsangehörige der Schweiz wird die inländische Ausweispflicht ebenfalls mit einem von diesen Staaten ausgestellten Personalausweis und Reisepass erfüllt.

  2. Andere Staatsangehörige

    Ein nicht freizügigkeitsberechtigter Drittstaatsangehöriger kann die inländische Ausweispflicht hingegen nur durch einen in Deutschland durch anerkannten ausländischen Pass oder einen von deutschen Behörden ausgestellten Passersatz bzw. eine Bescheinigung über die Aufenthaltsgestattung erfüllen. Mit den zuletzt genannten beiden Dokumenten ist allerdings nur dann eine Identifizierung zur Gewissheit des Notar möglich, wenn nach dem Inhalt des Dokuments die Personalangaben nicht lediglich auf den eigenen Angaben des Inhabers beruhen.

3.2 Verweigerung der Dokumentation der Eingentums- und Kontrollstruktur:

  • Hat einer der Beteiligten sich geweigert, offenzulegen, ob er für einen wirtschaftlich Berechtigten handelt, oder die Identität des wirtschaftlich Berechtigten nicht nachgewiesen?

Die Frage ist insbesondere zu bejahen, wenn die Beteiligten dem Notar endgültig keine Dokumentation der Eigentums- und Kontrollstruktur vorlegen. Hierfür genügt es nicht, dass die Beteiligten die Notwendigkeit der Dokumentation in Zweifel ziehen oder die Anforderungen hieran mit dem Notar besprechen. Erforderlich ist vielmehr ein Verhalten, aus dem der Notar die Überzeugung gelangt, dass die Beteiligten ihm die Dokumentation trotz rechtlicher Erforderlichkeit nicht mehr vorlegen werden und deshalb eine Beurkundung endgültig nicht mehr gewünscht wird.



3.3 Drittbeteiligung (Strohmanngeschäft):

  • Deuten Tatsachen darauf hin, dass wissentlich unzutreffende Angaben zur Identätit eines am Erwerbsvorgang Beteiligten oder eines wirtschaftlich Berechtigten gemacht wurden?

Relevant ist die Vorschrift insbesondere bei Strohmanngeschäften. Diese zeichnen sich dadurch aus, dass ein nach außen vorgeschobener Dritter das Geschäft zwar im eigenen Namen, aber für Rechnung und im Interesse eines im Hintergrund bleibenden wahren Geschäftsherrn abwickelt, weil dieser selbst nicht in Erscheinung treten will oder kann.

Auf ein Strohmanngeschäft kann es beispielsweise hindeuten, wenn eine Person eine Immobilie erwerben möchte, sich dabei von einem Bevollmächtigten vertreten lässt und dieser wiederum von einem Dritten begleitet wird, der die Vertragsverhandlung maßgeblich vorantreibt und auffällig interessiert an dem Rechtsgeschäft ist. Aufgrund dieser Umstände deuten Tatsachen darauf hin, dass der Dritte der tatsächlich wirtschaftlich Berechtigte ist und dies bewusst verschleiert werden soll.




3.4 Treuhand:

  • Deuten Tatsachen darauf hin, dass der Geschäftsgegenstand treuhänderisch gehalten wird oder gehalten werden soll oder das Treuhandverhältnis anlässlich des Rechtsgeschäfts beendet wurde?


Treuhand

Handelt eine Vertragspartei auf fremde Rechnung, spricht man von einer "Treuhand". Deuten Tatsachen darauf hin, dass der Geschäftsgegenstand treuhänderisch gehalten wird oder gehalten werden soll oder das Treuhandverhältnis durch  oder aufgrund des Rechtsgeschäfts beendet werden soll, könnte man dies ebenfalls als Auffälligkeit bewerten.

Ohne besondere Anhaltspunkte braucht nicht davon ausgegangen zu werden, dass ein Treuhandverhältnis vorliegt. Um Treuhandkonstellationen aufzudecken, bietet es sich an, in möglichen Treuhandfällen standardmäßig eine Erklärung in die Urkunde aufzunehmen, wonach die Beteiligten auf eigene Rechnung handeln. Eine solche Erklärung könnte auch in die Nebenakte aufgenommen werden.

Geschäftsgegenstand

Bei einem Immobilienkauf ist die Immobilie der Geschäftsgegenstand. Bei einem Anteilskaufvertrag sind die verkauften Geschäftsanteile der Kaufgegenstand.




3.4 wirtschaftlicher oder sonstiger rechtmäßigen Zweck

  • Hat das Treuhandverhältnis einen offensichtlich wirtschaftlichen oder sonstigen rechtmäßigen Zweck?


Dabei ist es nicht ausreichend, dass das Treuhandverhältnis in rechtmäßiger Weise ausgestaltet ist. Es musss auch einen offensichtlich wirtschaftlichen oder sonstigen rechtmäßigen Zweck haben. Dies ist etwa zu verneinen, wenn eine Treuhandschaft ohne schlüssige Begründung vereinbart werden soll, wenn die Gegenleistung vom Treuhänder selbst erbracht wird oder die Akteure häufig wechseln. Entscheidend ist, dass die Treuhandschaft der Verschleierung des wahren wirtschaftlich Berechtigten dienen soll.

Häufig bestehen Treuhandschaften zur Umgehung von Wettbewerbsverboten. Der Treugeber mag sich dadurch vertragswidrig verhalten und schadensersatzpflichtig machen. Unrechtmäßig sind solche Treuhandschaften jedoch nicht, weshalb in solchen Fällen keine Meldepflicht besteht.





3.5 Verurteilung wegen einer Straftaten oder Verfahren anhängig:

  • Wird gegen einen Beteiligten oder einen wirtschaftlich Berechtigten ermittelt, ist ein Strafverfahren anhängig/rechtshängig oder wurde eine solche Person in den letzten fünf Jahren verurteilt?
  • Geht es dabei um Geldwäsche nach § 261 StGB oder eine rechtswidrige Tat im Sinne des § 261 Absatz 1 Satz 2 StGB? Den Gesetzestext finden Sie hier.
  • Deuten Tatsachen darauf hin, dass ein Zusammenhang zwischen der Tat und dem Erwerbsvorgang besteht?

Deuten Tatsachen darauf hin, dass die beteiligte Person bereits wegen einer Straftat verurteilt wurde oder ein Verfahren anhängig ist, so kann man dies ebenfalls als Auffälligkeit bewerten. Ein Strafverfahren ist anhängig, wenn die Staatsanwaltschaft Anklage zum Gericht erhoben hat. Sobald das Gericht die Anklage zulässt, ist das Strafverfahren rechtshängig.  






3.6 grobes Mißverhältnis zum Einkommen und Vermögen:

  • Steht der Erwerbsvorgang in einem groben Missverhältnis zu dem legalen Einkommen und Vermögen des Veräußerers, Erwerbers oder wirtschaftlich Berechtigten?

Ist erkennbar, dass das eingesetzte Vermögen der beteiligten Person nicht aus eigener beruflicher oder geschäftlicher Tätigkeit oder Erbschaft oder einer bekannten Finanzierung herrührt, so liegt ein grobes Mißverhältnis vor. Die Verordnungsbegründung nennt hierfür als Beispiele einen Sozialleistungsbezug oder Geringverdiener.

Bei einer Finanzierung durch eine Bank kann die Frage verneint werden.



3.7 Steuerliche Beratung und/oder Gestaltung:

  • Hat der Notar eine steuerliche Beratung in dem Vorgang übernommen?
  • Steht der Vorgang im Zusammenhang mit einer grenzüberschreitenden Steuergestaltung?
  • Liegt ein Kennzeichen nach § 138e Abs. 2 Nr. 2 f) oder Nr. 3 AO vor?

Die Meldepflicht nach § 4 Abs. 7 GwGMeldV-Immobilien gilt nur für Intermediäre nach § 138d Abs. 1 AO . Intermediär ist, wer eine grenzüberschreitende Steuergestaltung (§ 138d Abs. 2 AO) vermarktet, für Dritte konzipiert, organisiert oder zur Nutzung bereitstellt oder ihre Umsetzung durch Dritte verwaltet. Die gesetzlich erforderliche Mitwirkung als Urkundsperson begründet nicht die Rechtsstellung als Intermediär. Notare sind deshalb nur Intermediäre, wenn sie eine steuerliche Beratung übernehmen.




3.8 Bei Beteiligung von Personen- oder Kapitalgesellschaften:

  • An dem Vorgang ist beteiligt:  eine GmbH/eine KG etc. 
  • Ist hieran eine Gesellschaft mit Sitz in einem Drittstaat beteiligt?

Drittstaat ist jeder Staat, der

  • nicht Mitgliedstaat der EU ist und

  • nicht Vertragsstaat des EWR ist (Island, Norwegen, Lichtenstein).

Drittstaat ist insbesondere die Schweiz.

Bis zum 31. Dezember 2020 gilt Großbritannien als Mitgliedstaat der EU und ist deshalb kein Drittstaat.




3.9 Drittstaat und wirtschaftlich Berechtigter:

  • Wird über die Gesellschaft mit Sitz im Drittstaat die Stellung als wirtschaftlich Berechtigter vermittelt?
  • Ist der wirtschaftlich Berechtigte in demselben Drittstaat ansässig wie die zwischengeschaltete Gesellschaft?


Mitgliedstaaten der EU und damit nicht Drittstaaten sind:

  • Belgien

  • Bulgarien

  • Dänemark

  • Deutschland

  • Estland

  • Finnland

  • Frankreich

  • Griechenland

  • Irland

  • Italien

  • Kroatien

  • Lettland

  • Litauen

  • Luxemburg

  • Malta

  • Niederlande

  • Österreich

  • Polen

  • Portugal

  • Rumänien

  • Schweden

  • Slowakei

  • Slowenien

  • Spanien

  • Tschechien

  • Ungarn

  • Zypern



4. Auffälligkeiten bei der Stellvertretung (Teil 3 von 4)


Regelmäßig werden natürliche Personen von einer weiteren Person bei einem Rechtsgeschäft vertreten. Für diese Beteiligung an einem Rechtsgeschäft ist meist eine (beurkundete oder beglaubigte Vollmacht) erforderlich. Der Bevollmächtigte hat regelmäßig nachzuweisen, dass er zur Vertretung befugt ist.

Bevollmächtigter

Entscheidend ist, ob jemand aufgrund einer Vollmacht handelt. Unerheblich ist, wenn für eine Gesellschaft ein Geschäftsführer oder Vorstand handelt. In diesem Fall handelt kein Bevollmächtigter.

Anders ist dies wiederum, wenn der Geschäftsführer oder Vorstand eine Vollmacht erteilt hat.; dann liegt ein Stellvertretungsfall vor

Folgende Fragen sind zu beantworten:

  • Wird eine Vertragspartei bei der Beurkundung durch einen Bevollmächtigten vertreten (=Stellvertretungsfall)?
  • Handelt eine Person aufgrund einer Vollmacht (=Stellvertretungsfall)?
  • Hat eine Person aufgrund einer Vollmacht gehandelt, die nicht der Schriftform genügt?
  • Wurde eine Vollmachtsbestätigung angefordert?
  • Wurde die Vollmachtsbestätigung innerhalb von zwei Monaten vorgelegt?
  • Hat eine Person eine unechte oder verfälschte Urkunde vorgelegt?
  • Ist unklar, auf welches Grundverhältnis die Vollmacht zurückzuführen ist?
  • Wurde eine Vollmacht verwendet, die von einer konsularischen Vertretung Deutschlands beglaubigt wurde?
  • Befindet sich die konsularische Vertretung in einem Risikostaat?




5. Auffälligkeiten beim Kaufpreis oder einer Kauf- oder Zahlungsmodalität (Teil 3 von 4)


Auch Auffälligkeiten beim Kaufpreis oder einer Kauf- und Zahlungsmodalität kann eine Meldepflicht bei der FIU auslösen. Soll z.B. der Kaufpreis ganz oder teilweise mit Barmitteln (höher als EUR 10.000,00) oder mit Kryptowerten oder bereits vor der Beurkundung durch einen Dritten  bezahlt werden, könnte dies auf einen meldepflichtigen Vorgang hinweisen.

5.1 Barzahlung:

  • Soll der Kaufpreis vollständig oder teilweise mit Barmitteln bezahlt werden?

Barmittel sind:

  • Bargeld (Banknoten und Münzen)

  • übertragbare Inhaberpapiere (= andere Instrumente als Bargeld, die deren Inhaber berechtigen, einen Geldbetrag gegen Vorlage der Instrumente zu verlangen, ohne einen Nachweis ihrer Identität oder ihres Anspruchs auf diesen Betrag erbringen zu müssen.

  • Gold und sonstige Edelmetalle, Edelsteine

  • E-Geld

  • Wertpapiere




5.2 Kryptowerte als Zahlungsmittel:

Soll der Kaufpreis ganz oder teilweise mit Kryptowerten (z.B. Bitcoin) bezahlt werden, könnte  auch dies auf einen meldepflichtigen Vorgang hinweisen.

  • Soll der Kaufpreis vollständig oder teilweise mit Kryptowerten bezahlt werden?


Kryptowerte sind digitale Darstellungen eines Wertes, der von keiner Zentralbank oder öffentlichen Stelle emittiert wurde oder garantiert wird und nicht den gesetzlichen Status einer Währung oder von Geld besitzt, aber von natürlichen oder juristischen Personen aufgrund einer Vereinbarung oder tatsächlichen Übung als Tausch- oder Zahlungsmittel akzeptiert wird oder Anlagezwecken dient und der auf elektronischem Wege übertragen, gespeichert und gehandelt werden kann.

Beispiele: Bitcoins, Ether,, XRP




 5.3 EU-Ausland oder einem Vertragsstaat ausserhalb des EWR:

  • Soll der Kaufpreis vollständig oder teilweise über ein Bankkonto in einem Drittstaat bezahlt werden?
  • Hat die Vertragspartei, die dieses Bankkonto verwendet, in diesem Drittstaat einen Sitz, Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt?

Ist der Kaufpreis ganz oder teilweise von einem Bankkonto aus dem EU-Ausland oder einem Vertragsstaat ausserhalb des EWR (Europäische Wirtschaftsraum) z.B. aus der Schweiz (Drittstaat) überwiesen worden, kann ebenfalls ein Meldegrund vorliegen.



5.4 Erhebliche Abweichung vom Verkehrswert:

  • Weicht der Kaufpreis erheblich von dem tatsächlichen Verkehrswert ab?
  • Beruht die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert auf einer offen gelegten unentgeltlichen Zuwendung?

Weicht der Kaufpeis erheblich vom üblichen Verkehrswert ab, könnte dies auf einen meldepflichtigen Vorgang hinweisen. Der Verkehrswert einer Immobilie bestimmt, wie viel Geld für das Objekt unter normalen Umständen bei einem Eigentümerwechsel fließt.

Eine erhebliche Abweichung ist jedenfalls dann zu bejahen, wenn der Kaufpreis mindestens 25 % über dem Verkehrswert liegt. Abhängig von den Umständen des Einzelfalles ist aber auch ein erhebliches Abweichen unterhalb der Schwelle von 25 % nicht ausgeschlossen.

Die Abweichung ist erkennbar, wenn entweder im Rahmen der Transaktion konkrete Angaben zum Verkehrswert der Immobilie vorliegen oder die Abweichung offenkundig ist. Es besteht keine Pflicht, den Verkehrswert anhand von Indizes oder auf sonstige Weise zu ermitteln.



5.5 Kaufpreiszahlung vor Beurkundung ganz oder teilweise:

  • Wird der Kaufpreis vollständig oder teilweise bereits vor Beurkundung bezahlt?
  • Beträgt der Betrag, der bereits vor Abschluss gezahlt wurde oder gezahlt werden soll, mehr als 10.000 Euro?

Als  ungewöhnliches Verhalten des Beteiligten wird gewertet, wenn der Kaufpreis bereits vor der Beurkundung des Kaufvertrages gezahlt wird.



5.6 Person des öffentlichen Rechts:

  • Ist die veräußernde Person eine juristische Person des öffentlichen Rechts?


Juristische Personen des öffentlichen Rechts sind insbesondere:

  • Gemeinden

  • Kirchen





5.7 Zahlung durch einen Dritten:

  • Wird der Kaufpreis vollständig oder teilweise von einem oder an einen Dritten gezahlt?
  • Handelt es sich bei dem Dritten um eine der folgenden Personen?

Dritter ist jede Person, die nicht

  • Vertragspartei ist,

  • für die Vertragspartei handelt oder

  • wirtschaftlich Berechtigter ist.

Dritter ist insbesondere auch eine den Kaufpreis finanzierende Bank.





6. Entfallen der Meldefplicht nach § 6 GwGMeldV-Immobilien


Ist "Dritter" eine inländische oder in der EU-ansässige Bank/Versicherung entfällt eine Meldepflicht gemäß § 6 GwGMeldV-Immobilien.

5.8 privilegierte Tatbestände und entfallen der Meldepflicht: - inländische Banken/Versicherungen

Unkritisch sind Zahlungen von und an Personen, die der Aufsicht nach § 50 Nr. 1 und 2 GwG unterliegen. Dies sind insbesondere:

  • inländische Kreditinstitute und im Inland gelegene Zweigstellen/-niederlassungen von solchen Instituten mit Sitz im Ausland

  • inländische Finanzdienstleistungsunternehmen und im Inland gelegene Zweigstellen-/niederlassungen von solchen Unternehmen mit Sitz im Ausland

  • inländische Zahlungsinstitute und im Inland gelegene Zweigstellen/-niederlassungen solcher Institute mit Sitz im Ausland

  • inländische Finanzunternehmen sowie im Inland gelegene Zweigstellen/-niederlassungen von solchen Unternehmen mit Sitz im Ausland

  • inländische Versicherungsunternehmen und im Inland gelegene Niederlassungen solcher Unternehmen mit Sitz im Ausland

 

Ausländische Banken werden nicht privilegiert. Unter den Vorausetzungen des § 7 GwGMeldV-Immobilien (Prüfschritt erfolgt später) kann die Meldepflicht jedoch entfallen. Dies ist insbesondere anzunehmen, wenn die ausländische Bank einer vergleichbaren Aufsicht wie inländische Banken unterliegt, was insbesondere bei Banken mit Sitz in der EU der Fall ist.







Folgende Fragen sind noch zu beantworten:

  • Wurde der Geschäftsgegenstand zuletzt innerhalb von drei Jahren veräußert?
  • Weicht der Kaufpreis erheblich von dem vorherigen Kaufpreis ab?
  • Gibt es einen nachvollziehbaren Grund für die Preisabweichung?
  • Erfolgt die Veräußerung an den vorherigen Eigentümer oder einen vorherigen Anteilsinhaber?
  • Gibt es für die Rückveräußerung einen nachvollziehbaren Grund?


Haben Sie die meisten Fragen mit "JA" beantwortet, so liegt ein meldepflichtiger Sachverhalt vor.




7. Entfallen der Meldepflicht


Sollte ein meldepflichtiger Sachverhalt vorliegen, so kann es jedoch Gründe geben, die einen Geldwäscheverdacht entkräften. Dies gilt jedoch meist nur in Ausnahmefällen.



7.1 Entkräften des Geldwäscheverdachts:

Von einem Entkräften des Geldwäscheverdachts sollte nur ausnahmsweise ausgegangen werden. Entscheidend ist letztlich, ob der Notar trotz Vorliegens eines meldepflichtigen Sachverhalts aufgrund objektiver Umstände davon überzeugt ist, dass kein illegal erlangtes Vermögen eingesetzt wird.



8. Meldepflicht an die FIU



Liegt keine Ausnahme vor, dass der Geldwäscheverdacht entkräftet werden kann, so besteht die Pflicht eine Meldung an die FIU (Financial Intelligence Unit) abzugeben. Für die Abgabe der Meldung können Sie das GwG-Meldeportal der Bundesnotarkammer verwenden.

8.1 Unverzüglichkeit der Meldung:

Die Meldung ist unverzüglich abzugeben. Nach Abgabe der Meldung darf das Rechtsgeschäft erst dann berukundet oder ein bereits beurkundetes Rechtsgeschäft weiter vollzogen werden, wenn die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen oder die Staatsanwaltschaft der Fortsetzung zugestimmt hat oder der dritte Werktag nach dem Abgangstag der Meldung verstrichen ist, ohne dass diese die Fortsetzung untersagt haben. Samstage sind dabei keine Werktage.

Beispiel: Wurde die Meldung an einem Mittwoch abgegeben, darf das Rechtsgeschäft erst an dem darauffolgenden Dienstag beurkundet werden.

Die Beteiligten dürfen nicht über eine beabsichtigte oder erstattete Meldung an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen, ein aufgrund einer Meldung eingeleitetes Ermittlungsverfahren oder ein Auskunftsverlangen der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen informiert werden.


Das Ergebnis der Prüfung sollten Sie mit Ihrem Notar/Notarin absprechen, bevor Sie eine Meldung an die FIU abgeben.

Sollten Sie noch keine Meldung an die FIU abgegeben haben, so geben Sie "Nein" an. Sie können dies dann zu einem späteren Zeitpunkt nachholen.

Sie können mit der Prüfung weiter fortfahren.



9. Unstimmigkeitsmeldung


Gemäß § 23a GwG ist eine Unstimmigkeitsmeldung unverzüglich an das Transparenzregister (registerführende Stelle) abzugeben, wenn zwischen den Angaben über die wirtschaftlich Berechtigten, die im Transparenzregister zugänglich sind, und denen, die dem Notar/der Notarin  zur Verfügung gestellten Angaben und Erkenntnissen über die wirtschaftlich Berechtigten eine erhebliche Unstimmigkeit feststellen lässt.

Es muss jedoch nicht zwangsläufig zu einer Unstimmigkeit führen. Es kann ein sog. Negativattest vorliegen.

Von einem Negativattest spricht man, wenn im Transparenzregister keine Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten eingetragen sind. Auf dem Registerauszug heißt es dann: "Zu diesem Unternehmen liegt für den beantragten Zeitpunkt oder Zeitraum keine Eintragung eines wirtschaftlich Berechtigten aufgrund einer Mitteilung nach § 20 Abs. 1 oder § 21 GwG vor. Dies stellt eine Bestätigung gemäß § 18 Abs. 4 Satz 1 GwG dar."

Ein Negativattest bedeutet nich zwangsläufig, dass die Rechtseinheit ihre Mitteilungspflicht an das Transparenzregister verletzt hat und damit eine Unstimmigkeit besteht. Die Mitteilungspflicht an das Transparenzregister gilt als erfüllt, wenn sich die entsprechenden Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten (Vor- und Nachname, Geburtsdatum, Wohnort, Art und Umfang des wirtschaftlichen Interesses, nicht jedoch Staatsangehörigkeit) bereits aus elektronisch abrufbaren Dokumenten und Eintragungen in den in § 20 Abs. 2 GwG genannten Registern – zu denen insbesondere das Handelsregister zählt – entnehmen lassen (sog. Mitteilungsfiktion). Dies ist etwa der Fall, wenn bei einer GmbH die Gesellschafterliste elektronisch abrufbar ist und der Liste die Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten entnommen werden können.

 Die Prüfung dieses Punktes kann komplliziert sein. Halten Sie in Zweifelsfällen Rücksprache mit Ihrem Notar.



Wählen Sie die Antworten 1 bis 4 aus, so ist eine Unstimmigkeitsmeldung an das Transparenzregister erforderlich. Sie können über die Seite www.transparenzregister.de jetzt eine Meldung abgeben.

Sollten Sie noch keine Meldung das Transparenzregister abgegeben haben, so geben Sie "Nein" an.

Sie können dies dann zu einem späteren Zeitpunkt nachholen. Sie können mit der Prüfung weiter fortfahren.



Haben Sie den Punkt "keine Aussage trifft zu" gewählt, so setzen Sie ihre Prüfung mit Schritt 4 von 5 (Risikobewertung) fort.